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购买限价房的被继承人去世后的合同履行

2017-12-10 17:07

  购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡,依下列情况办理:购房人签订购房合同后,办理房屋产权登记前死亡的,购房家庭中没有其他共同申请成员的,房屋销售单位应终止购房合同。

  【案情】

  2009年6月29日,被继承人安某某同被告某房地产开发公司签订了北京市商品房预售合同(限价商品住房),合同签订后,被继承人安某某按照合同约定向被告支付了全款。在办理房屋产权登记前,安某某由于疾病于2010年11月19日去世,生前无子女。安某某的法定继承人尚有姐姐安大和弟弟安小在世。现安大、安小请求法院判令被告同其继续履行该商品房预售合同。

  【审理】

  北京市通州区人民法院经审理认为:公民合法的民事权益受法律保护。购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡,依下列情况办理:购房人签订购房合同后,办理房屋产权登记前死亡的,购房家庭中没有其他共同申请成员的,房屋销售单位应终止购房合同。根据本案查明的事实,安某某与房地产开发公司签订北京市商品房预售合同(限价商品住房)后,在办理房屋产权登记前安某某死亡,且没有其他共同申请成员,现房地产开发公司要求解除与安某某签订的北京市商品房预售合同,理由正当,证据充分,应予以支持;对于安大、安小要求房地产开发公司继续履行安某某与房地产开发公司签订北京市商品房预售合同的诉讼请求,未有事实及法律依据,法院不予支持;但鉴于安大、安小在本案中明确表示就合同无效的后果及安某某所支付购房款问题在本案中不要求一并予以解决,法院对此不持异议,其可另行起诉解决。

  一审判决后,安大、安小均不服,持其原诉意见共同上诉至北京市第二中级人民法院,请求二审法院改判支持其原诉请求。房地产开发公司同意原判。

  二审法院经审理后认为:根据本案查明的事实,安某某与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》所购买的房屋性质为限价商品住房,属于保障性住房中的一种。保障性住房的购买人资格存在特殊性,与有关主管部门的审核批准相联系。安某某取得购买资格并购买限价房屋,但在房屋尚未交付且所有权没有变更的情况下死亡,而主管部门又已经对该类情况下发相关管理文件,故预售合同的履行应以该文件的规定为依据进行考量。故判决驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  本案的争议焦点在于购买限价房的被继承人去世后,继承人能否要求继续履行被继承人与房地产开发公司签订的购房合同。限价商品房具有很强的人身属性,只有符合购买该限价房的群体才能购买。本案中,被继承人安某某购买某限价房后,在房地产开发公司未向其交付房屋时,安某某去世,但安某某的继承人安大、安小并非安某某限价房的共同申请人,因此安大、安小要求继续履行安某某和房地产开发公司的购房合同难以得到法律支持。

  综上,一、二审法院的判决是正确的。

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